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    酒店的设计，无论是建筑设计还是室内设计，都应最大限度地为经营和投资回报服务。耐久的设计，尤其是酒店建筑风格的耐久性极其重要。在有了基本的市场定位后，一家酒店的建筑风格、功能布局、外立面的选材、颜色等等都应为这个酒店在今后十几年甚至几十年的管理运营考虑。纵观国内外酒店，优秀的酒店建筑并不少见。在酒店业发展最早的一些国家，近百年的酒店有些仍然在使用其最初的建筑，并且至今生意红火。我国自改革开放以来的第一批酒店至今也已有十几年或者二十几年的历史了，它们当中部分酒店的建筑外观除了简单的清洗外未做过任何改变，不是业主不愿花钱，而是的确没有必要。更令人叹服的是室内一些主要空间都不必做任何大的改造，这与业内人士通常说的五年甚至更短的时间就要进行一次全面改造形成了鲜明的对比。我们本期愿以北京凯宾斯基饭店为例，与大家分享，因为她的确是个值得借鉴的好榜样。        北京凯宾斯基饭店开业于1992年，比起同期在北京开业的其它酒店，刚刚开业的她并没有引起很多人的注意，再与作为一体同时开业的燕莎购物中心相比，许多人可能还不知道有这家酒店。13年过去了，当人们驱车经过饭店门口时，她的温暖色调、整洁又稳重的外墙、等距且节能的窗户、大气但不张扬的雨蓬和主入口，与开业之初没有一点变化，而如今酒店却顾客盈门，生意好得不得了。    在过去的13年里，她的外观一直都在向国内外客人显示着成熟、稳重、安全和亲切，并且时间对她的考验说明了客人对她的认可，再过十年她的外观可能还是这么整洁，她的稳重同样保持不变，这些就好比是对一个成功的中年商务人士说：“凯宾斯基就是为你设计的，她能够让你永远成功并永远保持活力。”     这一点在客人步入酒店大堂时会有同样的感受。凯宾斯基饭店股份有限公司高级副总裁施密特先生与我们一起回忆这家饭店的时候说到 ：“我们酒店除大堂酒廊和一些餐厅经过扩建和改造外，大堂部分是从未有过大的变动的，因为那近乎完美的功能安排，稳重、长久但不张扬的风格对于凯宾斯基来说是再没有比这更恰当的了。酒店功能和风格做到如此完美的结合，凯宾斯基客人的心理期待得到了莫大的满足。”    酒店从刚开始设计就是由专业的酒店建筑师和设计师完成的，大堂合理的人性化布局就非常能说明这一点。客人一走进大堂首先看到的是礼宾台，如果需要，行李生在几秒钟之内就会帮客人接过行李，然后客人向左走几步就是前台。办理完入住手续后，从前台到电梯也只有几步之遥。不入住酒店而是来此会客的客人在进入酒店后可以很容易找到右手边的大堂酒廊。这样的功能分布给所有客人带来了极大便利，这对于一家高品质的酒店来说是无可挑剔的。　　同样受益的当然还有业主。作为大型综合城市广场的北京燕莎中心，包括酒店、购物中心、写字楼、公寓、十多个餐厅等多种功能空间，是需要巨大而长期投资的。但这样庞大的物业用了11年便收回了全部投资，这无疑是成功的，其成功与建筑师和设计师的专业设计是密不可分的。这对于在大城市包含一个豪华酒店在内的综合性房地产项目颇具参考价值。　　大型综合项目的开发和运营比起一个独立酒店项目有以下方面的优势 ：第一，方便客人。一个入住综合性酒店的客人在这个物业内能够满足几乎所有的需要，这里有比一个单独酒店多得多的风味餐厅，大型购物中心等等。他的客户很可能就在这个综合体内的写字楼办公，这个客户可能就长住在与酒店一体的公寓楼里，当然还有各种娱乐设施等等都是独立酒店无法媲美的，可谓一座“城中之城”；第二，有更好的现金流。几乎全世界所有的酒店都有淡旺季，有的甚至非常明显，而对于一个综合体，她的淡、旺季变得不明显了，或者说被“综合”了，因为写字楼、公寓、餐厅、购物中心等几乎没有淡旺季，而且商务酒店的淡季如一年中的主要节假日，则恰好是购物的旺季 ；第三，提升整个项目的总资产价值，有利于整体项目的销售。这一点非常重要，但需要具备一定的条件才有可能实现。首先，这样的大型综合项目只能存在于经济发达的大城市，而且地点必须在城市的市中心或商业发达、交通便利的地段 ；其次，由于投资大，回收期长，风险高，必须由独立的专业机构完成对项目做出具实际意义而不是只停留在形式上的可研报告、市场定位，专业的酒店综合规划、建筑、设计单位完成规划、建筑和室内设计等工作，并由专业管理公司管理。　　北京凯宾斯基饭店给我们的提示和经验远远不止这些，由于篇幅原因，只能简述如此。很多人可能还不知道，北京凯宾斯基饭店是国内最早采用节能设计的高档酒店之一，将来一定有机会就此与大家讨论这个话题。