全  站关键词

市场影响 程度各异 　　周海兵： 　　目前房地产市场的低迷，对我们集团的影响主要体现在四个方面。第一，自身房地产开发步伐放缓，部分开盘项目销量下降，在建项目进度放缓。第二，承接的外部房地产施工项目发生各种拖欠，形成不稳定隐患。第三，房地产施工项目数量的减少，风险增大，可能导致集团承接房地产项目数量减少和比率降低。第四，将影响我们施工单位的业绩，可能造成经营业务量的下降。 　　孟庆福： 　　目前，政府着眼于改善居住环境，我们在城市改造中的住宅建设市场仍然保持相当的量。但我们现在也遇到业主主动要求放缓施工进度；因为没有资金而拖欠工程款结算，一部分项目停工的情况。 　　同时，金融危机导致建筑企业工程收款难度增加。尽管我们的情况还算是比较好的，但与往年同期相比，回收的难度也在增加，收款比例下降了10%到20%。 　　龙　革： 　　现在我们市场开拓难度加大，新接任务受到重大影响，部分项目暂停、缓建。截至9月底，已签订合同中15%左右的业务受到影响，其中上海以外的项目占到70%以上。另一方面，收款遇到一定困难。估计应收未收的设计费用占全年收入的10%左右。 　　虽然金融危机对我们集团造成了一定的影响，但是经过分析，这些影响还是在可控的范围内。截至10月底，我们集团完成的经营收入同比增长7%左右，今年全年完成的经营收入也能够增长7%左右。 　　短期市场 预期艰难 　　梁志超： 　　房地产市场跌宕起伏。国内房价从2007年5月暴涨到2008年下跌，从2008年初王石看到拐点，万科降价风潮波及全国，从9月到10月，整个中国楼市成交量急剧下降。在这样情况下，中央出来救市。       “4万亿”投资、降息和房地产都有关系。温家宝总理主持的国务院会议支持老百姓购房。中央出台政策，下调首付比例和房贷利率。在我看来，中央政府希望今后整个房地产市场的格局是70%为保障性住房，30%是商品房。这个角度来看，我认为2年之内，房地产价格还会往下走。 　　龙　革： 　　我们分析认为，目前金融危机的影响远未结束，还在发展中，最困难的时期在明年上半年。虽然国家进行了“4万亿”的投资，但这些投资的渠道多样，对不同行业的影响也不同。对房地产行业的影响虽然有一些积极作用，但是我们估计还是会造成一定的困难，所以如果不能采取积极的措施应对，将会对我们产生一定的损失。 　　周海兵： 　　我个人认为最危机的时候还没有到，春节前后将是最危机的时候。现在房地产商最大的压力是房子卖不出去，无法回笼资金还贷和支付工程款。而施工企业目前更多考虑的不是房地产市场今后给我们带来业务量的影响，而是现在怎么样渡过这个最艰难的时期。 　　苏向明： 　　从上海建工集团来说，我们也关注到现在房地产市场的波动性，可能这个波动会有一个比较长的时期。 　　危中显机　沉着应对 　　苏向明： 　　这样的大环境下，企业首先还是要把握和发挥自己的优势，克服宏观经济上的一些不确定因素，才能进一步发展。 　　土地储备和获取土地的能力，品牌、战略和组织结构的科学性，资金流是房地产企业发展的根本。我们现在已拥有1400多亩的土地储备，且是在早几年取得的，这是我们最大的优势，是我们企业发展最强的后劲。到市场获取土地资源方面，我们充分依托母公司上海建工集团的大型国有企业的优势，抓住上海国资委提出大企业要有自己主营业务的机会，与上海百联、交运等大集团合作联手，增加获取土地的渠道。 　　龙　革： 　　我们把“危机”理解为“危险”+“机遇”。危机为我们提供更多选择机会的同时，我们自身必须加强工作方向、策略的研究与探讨，以带来更多机遇。 　　在市场开拓方面，我们加强经营团队建设。开拓难度加大，恰可以锻炼经营团队的业务能力。扩展业务范围方面，可以往比过去更广的服务领域发展。在推动业务转型方面，我们考虑通过投资带动一部分相关业务，同时还为EPC项目的发展提供机遇。另外也为我们企业收购、兼并、重组提供了机遇。 　　近期房产新政推出后，我们更关注如何提供更好的产品给顾客。我相信不管在什么情况下，只要有需求，需求对产品的选择就是很重要的。比如说，尽管新政有许多指标规定，但好的设计一样能设计出好作品，关键看设计水平。在这样一个困难时期，设计和施工单位都有责任对产品细心做研究。好的设计产品往往是设计企业对于房产商最好的支持，很可能就能把一个楼盘搞活甚至把市场搞活。现在的顾客有刚性需求，但只是在观望，这种需求可能在某个极点上强烈爆发，那时候一定会有一批开发商活得很好，但同时也会倒下一大批开发商。 　　孟庆福： 　　我们始终关注建筑总量这个问题。如果建筑总量减少，投资规模压缩，那么建筑行业的竞争肯定更加激烈。 　　激烈竞争肯定会加大项目风险。作为建筑施工企业，要依靠实力选项目，注意规避风险。我们过去就非常注重房产商的信誉度，有选择地承接项目，闭口合同、垫资、利润低的都不做。我们选在一些资金有保障的项目，比如政府的一些项目。 　　安居工程　前景看好 　　梁志超： 　　保障型安居工程我国是1993年提出的，1998年取消。2008年再次提出安居房，强调了保障性住房和棚户区的改造，如果9000亿元的保障型安居工程实施的话，将有很多人受益。       从2008年8月份，国家统计局70个城市的数据看到，有三个城市出现了房价绝对值的下降，上海的房价同比去年下降了0.3%。从价格下降到房价急剧下降，我认为这是一个质的变化。房地产需要调整的周期，这个周期肯定是1到2年。这次9000亿的保障性安居房，政府双管齐下，这对现有的楼盘来说可能是一种压力，通过市场购买商品房的需求会越来越少了，因为大部分需求将通过安居房释放掉。 　　但是保障性安居房项目有一个限制，就是3%的利润率，和房地产商此前从事的商品房开发可能有很大不同。 　　苏向明： 　　在目前经济和市场形势下规避风险，做好保障性住房项目，一方面是为社会分担责任，另一方面能为企业的发展提供后劲。 　　保障性住房是政府提出的切实的工程，我们有愿望，有实力，也有需求积极参与并实施好。一方面是为社会分担责任，一方面为企业的发展提供后劲，也是目前经济和市场形势下规避风险很好的方式。 　　参与保障性住房从企业发展来说很必要。我们的员工有140多名，从开发规模和人员结构来说，我们完全有实力也有能力来分出一部分的人力参与保障性住房。 　　同时，作为上海建工集团所属的房产企业，我们既可以通过保障性住房工程带给集团施工任务，又可以从施工企业当中获得开发的规模，来保证整个集团的生产规模能够顺利进行。尤其在目前比较复杂的形势下，3%的利润也很可观，因为它是以房产销售额来算的。 　　但保障性住房和商品房之间可能会存有矛盾，因为前者售价比较低，估计同一地段的保障性住房价格是商品房的80%左右。保障性住房对购房人和房型都有规定，我们会根据保障性住房和改善性住房的不同购买群体及其特征，来提高我们设计开发的水平，满足不同层次的需求，我们应该会抓住其中的一些机遇。 　　孟庆福： 　　我觉得项目有2%的利润就非常高兴了。如果保障性住房有项目，我们肯定要做。只有1%的利润我们都不会放弃，因为这种业务的工程款回收肯定不困难。建筑行业最怕的是遭遇工程款回收困难。 　　龙　革： 　　对于保障性住房，根据我们自己生产经营多年的情况来看，我认为中长期方面还是有信心的。社会各个层面对住房的刚性需求依然存在。大学毕业生全国每年就有几百万，他们中的大部分留在城市里，是对住房有刚性需求群的重要组成部分。 　　面临目前的形势，设计单位短期之内会对一些房产开发项目持比较观望的态度。但是这样一段特殊的时机可以使我们提高服务水平和工作质量。比如我们可以运用这段时间提高设计水平，加强与房地产开发商间的互动，又比如说前期咨询、市场定位、新技术的运用等方面，我们反而可以更充分地来讨论和研究定位。  　　结束语： 　　往往在变化非常大的时期、比较复杂的时期和转折时期，就会迸发许多话题。企业家的思路、观念和精神状态往往能在关键时刻或重要时期起到关键作用。本场研讨可以体会到，中国建筑业再次被推上了经济的前沿阵地。研究金融危机下行业新的增长点，我们共同来思考政府大手笔、投资热潮中的自身定位，可能是工程建筑企业抢占先机的序曲。